Living in Thailand

Teaching in Thailand

overseas recovery centers

Cottages

Living Room

Home Office Design

Traditional Home Office by Denver Home Builders Gunlock Homes

Traditional Home Office by Larkspur Architects & Designers Polsky Perlstein Architects

Transitional Home Office by Minneapolis Interior Designers & Decorators Martha O'Hara Interiors

Transitional Home Office

Traditional Bedroom by San Francisco General Contractors Cardea Building Co.

ระบบภาษีทรัพย์สิน และการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญา

ถ้าเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ณ สิ้นปี พ.ศ.2558 และไทยยังไม่มีการพัฒนาระบบภาษีทรัพย์สิน และการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญา

ไทยจะไม่เพียงตามไม่ทันชาติอื่น แต่จะถึงขั้นตกเป็นเบี้ยล่างแก่ประเทศอื่นในประชาคมอาเซียนเลยทีเดียว วันนี้จึงขอเขียนเตือนไว้ล่วงหน้า

ในระหว่างวันที่ 24-27 เมษายน ผมจะไปนำเสนอเกี่ยวกับเรื่องระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอาเซียนในงานประชุมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งอาเซียน ณ นครนาชัง เวียดนาม และในช่วงวันที่ 1-7 พฤษภาคม ผมจะไปประชุมเรื่องมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินโลกซึ่งจัดโดยมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งภาคพื้นอเมริกา ณ นครโตรอนโต ผมได้รวบรวมข้อมูลหลายประการที่จะเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาระบบทรัพย์สินของไทยให้ก้าวทันและไม่เสียเปรียบชาติในอาเซียน

ในประเทศอาเซียน 10 ประเทศ มีเพียงไทย เมียนมาร์และบรูไนที่ยังไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือ Property Tax สำหรับบรูไนก็ "ช่างหัวมัน" เพราะเป็นประเทศเล็กๆ ที่รัฐบาลเอาใจประชาชนจนแทบไม่ต้องเสียภาษี ผลิตประชากรยังได้เงินค่าเลี้ยงดูและค่าสนับสนุนการมีบ้านอีกต่างหาก ทั้งนี้เพราะประเทศนี้ร่ำรวยทรัพยากรแก๊สและน้ำมัน และมีขนาดเล็กเพียง 3 เท่าของกรุงเทพมหานคร แต่มีประชากรเพียง 400,000 คนเท่านั้น กรณีนี้คงถือเป็นข้อยกเว้นไป ส่วนเมียนมาร์ก็เป็นประเทศที่ "ด้อยพัฒนา" กว่าเรา คงเทียบกับเราไม่ได้อยู่แล้ว

แต่ท่านเชื่อหรือไม่ ลาว เขมร และเวียดนามที่เคยล้าหลังกว่าไทย กลับมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว อย่างเวียดนามที่ผู้เขียนเคยไปเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังของเขาอยู่หลายครา ในเรื่องการจัดทำแผนการพัฒนา (Roadmap) ระบบประเมินค่าทรัพย์สิน หรือกัมพูชาและลาวที่ผมเคยไปบรรยายเป็นระยะๆ ก็กลับมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ก้าวหน้ากว่าไทยแล้ว แต่ของไทยยังคง "ต้วมเตี้ยม" กันอยู่ ไม่ไปไหนกันเสียที

ยิ่งอินโดนีเซียที่ผมเคยไปสอนการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเวนคืนให้กับกระทรวงการคลังของเขาหลายๆ เมือง และฟิลิปปินส์ที่ผมไปสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง ต่างก็มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกันแล้ว และนับเป็นความก้าวหน้าเป็นอย่างยิ่ง ส่วนสิงคโปร์และมาเลเซียคงไม่ต้องพูดถึง เขาก้าวหน้าไปกว่าประเทศไทยนานแล้วในเรื่องระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เราก็ทราบดีว่า เมื่อมีการเปิดประชาคมอาเซียน ก็จะทำให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในหมู่นักลงทุนข้ามชาติกันมากขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นการตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของแรงงานมีฝีมือ ส่วนหนึ่งก็เป็นการเปิดสำนักงานของบริษัทในภูมิภาค และอีกส่วนหนึ่งก็เป็นการลงทุนของนักลงทุนทั่วไป ดังนั้น กิจกรรมทางซื้อขายแลกเปลี่ยนที่ดินก็จะมีมากขึ้น

แต่ไทยเราไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามแบบมาตรฐานสากล ย่อมส่งผลร้ายคือ ทำให้คนไม่กล้ามาลงทุนในประเทศไทย เป็นการตัดโอกาสแห่งความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทยของเราเอง นักลงทุนก็อาจไปลงทุนในประเทศอื่นแทน เป็นการ "เตะหมูเข้าปากหมา" ไปเสีย แทนที่จะมาลงทุนกันมากมาย ก็กลับไปที่อื่นเสีย

การไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็เท่ากับเรายกแผ่นดินไทยให้ต่างชาติฟรีๆ อย่างเราไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศตะวันตก เขาเปิดโอกาสให้เราซื้อได้ตามใจชอบ แต่ว่าแต่ละปี จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประมาณ 1-3% หรือเฉลี่ยราว 2% มาบำรุงท้องที่ เช่น บ้านหลังหนึ่งในสหรัฐอเมริกา มีราคา 10 ล้านบาท แต่ละปีต้องเสียภาษีประมาณ 200,000 บาท หากไม่เสีย ก็ต้องถูกยึดบ้านมาขายทอดตลาดเพื่อเสียภาษี เจ้าของจะมาอ้างว่าจนไม่ได้ เพราะยังมีบ้านเป็นสมบัติอยู่ จะถือครองไว้เป็น "จระเข้ขวางคลอง" แห่งความเจริญย่อมไม่ได้

อีกระบบหนึ่งที่ประเทศไทยไม่เคยมีก็คือการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญา การมีการคุ้มครองเงินดาวน์นี้ จะทำให้ผู้ซื้อบ้านมั่นใจว่าจะไม่ถูกบริษัทพัฒนาที่ดินโกงหรือเชิดเงินดาวน์หนีไป ไม่ใช่ซื้อบ้านแล้วได้แต่เสาบ้าน หรือได้แต่สัญญาซื้อขายห้องชุด แต่ตัวอาคารไม่ได้สร้าง หากไม่มีการใช้ระบบคุ้มครองเงินดาวน์ ผู้ซื้อโดยเฉพาะนักลงทุนจากประเทศเพื่อนบ้านของเรา ไม่กล้ามาซื้อทรัพย์สิน ในทำนองเดียวกัน ก็อาจไปซื้อที่ประเทศอื่นที่มีระบบคุ้มครองผู้บริโภคที่ดีกว่า ก็เท่ากับไทยจะเสียประโยชน์อีกกรณีหนึ่ง ในประเทศสิงคโปร์ มาเลเซีย หรือแม้แต่ประเทศที่ด้อยกว่าเราก็มีระบบคุ้มครองเงินดาวน์ใช้แล้ว

อันที่จริงไทยเราก็มีกฎหมายนี้อยู่ แต่เป็นกฎหมายที่เป็นแบบอาสาสมัคร คือต้องทั้งสองฝ่ายตกลงร่วมกัน เช่น บริษัทพัฒนาที่ดิน กับคนซื้อบ้าน ถ้าตกลงร่วมกันก็จะสามารถทำสัญญาคุ้มครองเงินดาวน์กันได้ แต่ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ยินดี ก็เป็นอันตกไป ในทางปฏิบัติสำหรับประเทศไทยก็คือ บริษัทพัฒนาที่ดินโดยเฉพาะรายใหญ่ๆ ไม่ยินดีที่จะทำตามกฎหมายนี้ เพราะถือว่าตนเองมี "แบรนด์" ที่น่าเชื่อถือ คงไม่โกงผู้บริโภคแน่ (แต่ก็ไม่มีอะไรที่แน่นอน)

เมื่อรายใหญ่ไม่ทำ ผู้ซื้อบ้านก็ต้องเลือกแล้วว่าจะซื้อบ้านกับรายใหญ่หรือจะไปเลือกซื้อกับรายเล็กที่ยินดีทำการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้าน แต่ในเมื่อรายใหญ่ไม่ได้ทำ รายย่อยก็ไม่ทำบ้างเช่นกัน เพราะถ้าทำการคุ้มครอง ก็คล้ายกับการซื้อประกัน ต้องเบี้ยประกัน ทำให้ต้นทุนสูงขึ้นนิดหน่อย ทำให้รายเล็กที่มักสู้รายใหญ่ไม่ค่อยได้อยู่แล้ว เสียเปรียบรายใหญ่เข้าไปอีก ตกลงจึง (แทบ) ไม่มีใครในวงการอสังหาริมทรัพย์ในระบบคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญาเลย

การที่ไทยไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่มีการบังคับใช้การคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญา (แทนการปล่อยตามอาสาสมัคร) ก็จะทำให้ไทยสูญเสียประโยชน์ต่อประเทศเพื่อนบ้าน คนมาซื้อทรัพย์สินน้อยลง แต่ก็ยังมีนักลงทุนอีกกลุ่มหนึ่งที่ไม่หวั่นไหว มาตั้งบริษัท "นอมินี" ซื้อขายแทนการเช่าระยะยาว ธุรกรรมประเภทนี้ กลายเป็นช่องทางการทุจริตของภาครัฐต่อภาคเอกชน ซึ่งเป็นปัญหาร่วมสมัยที่เราอยากจะแก้ แต่แก้ไขกันไม่ได้เสียที

อย่างไรก็ตาม การนึกถึงการจะแก้กฎหมายในประเทศไทยของเรานั้น ก็เสมือนการ "เข็นครกขึ้นภูเขา" เพราะลำบากเหลือเกิน ต่างจากในสิงคโปร์ หรือแม้แต่ในเวียดนาม เขมร ลาวที่กฎหมายแก้ไขกันอย่างรวดเร็วทันใจ จนบางครั้งเจ้าหน้าที่ยังตามแทบไม่ทัน อย่าลืมภาษิตกฎหมายที่ว่า "ความยุติธรรมที่ล่าช้าคือความอยุติธรรม" ถ้าเราไม่ทำกฎหมายให้มีมาตรฐาน ก็เท่ากับเราปล่อยปละละเลย

การไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ควบไปกับภาษีมรดก การคุ้มครองเงินดาวน์ ก็เท่ากับไทยเราไม่สนใจต่อการคุ้มครองผู้บริโภค คุ้มครองสังคมโดยรวม แต่มุ่งเอื้อประโยชน์ต่ออภิสิทธิ์ชนกลุ่มน้อยที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์อยู่มากมาย และกลายเป็นการรักษาหม้อข้าวของพวกกินสินบาทคาดสินบน ปล่อยปละปัญหาการทุจริตและประพฤติมิชอบให้อยู่คู่ประเทศชาติไปเสียอีก

จึงถึงเวลาที่ไทยจะต้องปฏิวัติหรือปฏิรูป ให้มีระบบภาษีที่เป็นสากล และระบบการคุ้มครองผู้บริโภคที่ได้มาตรฐาน เพื่อเกียรติ ศักดิ์ศรีและผลประโยชน์ของประเทศไทย

แรงงานข้ามชาติกับประชาคมอาเซียน

ประเด็นเรื่องการเคลื่อนย้ายแรงงานระหว่างประเทศสมาชิกอาเซียนมักจะสร้าง ความสับสนอยู่เสมอ เนื่องจากหลายๆ คนเข้าใจว่าเมื่อมีการจัดตั้งประชาคมอาเซียนอย่างเป็นทางการในปี 2558 แล้ว แรงงานต่างด้าวโดยเฉพาะจากเมียนมาร์ สปป.ลาวและกัมพูชา ซึ่งส่วนใหญ่เป็นแรงงานไร้ฝีมือ (UNSKILLED LABOUR) จะไหลถาโถม เข้ามาทำงานในประเทศไทย และจะเข้ามาแย่งงานคนไทยทำ ซึ่งในความเป็นจริงประเทศสมาชิกอาเซียนทั้ง 10 ประเทศไม่เคยมีการตกลงแต่อย่างใดที่จะให้มี การเปิดเสรีการเคลื่อนย้ายแรงงานฝีมือ แม้จะมีเป้าหมายในการเคลื่อนย้ายแรงงานอย่างเสรี ก็เป็นเพียงการตั้งเป้าหมายว่าจะให้แรงงานฝีมือ (SKILLED LABOUR) สามารถเคลื่อนย้าย ได้เท่านั้น

และในความเป็นจริง ณ ปัจจุบันการเคลื่อนย้ายแรงงานฝีมืออย่างเสรี ก็ยังไม่ได้เกิดขึ้น จะมีก็เพียงการกำหนดคุณสมบัติไว้ก่อนเท่านั้นว่า ถ้าในวันหนึ่งประเทศสมาชิกอาเซียนมีการอนุญาตให้มีการเคลื่อนย้ายแรงงาน ฝีมือได้อย่างเสรีแล้ว แรงงานที่ทำได้ตามคุณสมบัติที่กำหนดไว้ในข้อตกลงยอมรับร่วม (MUTUAL RECOGNITION ARRANGEMENTS: MRAS) เหล่านี้เท่านั้นที่จะสามารถเข้ามาทำงานและออกไปทำงานในประเทศอาเซียนได้ อย่างเสรี การเข้ามาของแรงงานต่างด้าวที่เป็นแรงงานระดับล่างหรือแรงงานไร้ฝีมือที่เรา พบเห็นอยู่ทุกวันนี้ เป็นผลมากจากกฎข้อบังคับอื่นๆ ที่ฝ่ายไทยสร้างขึ้นมาเอง นั่นคือ การอนุญาตให้มีการจดทะเบียนแรงงานต่างด้าว ซึ่งก็มีความจำเป็นอย่างยิ่งเนื่องจากในปัจจุบัน ในตลาดแรงงานของไทยเริ่มประสบปัญหาการขาดแคลนแรงงานแล้ว โดยเฉพาะแรงงานวัยฉกรรจ์ที่พร้อมจะทำงานที่ใช้แรงงานเข้มข้น มักจะเป็นงานที่มีลักษณะเป็นงานหนัก สำหรับอาเซียนปัจจุบันได้มีการกำหนดคุณสมบัติของแรงงานหรือ MRAS เสร็จไปแล้ว 8 วิชาชีพโดยสามารถจำแนก MRAS ได้เป็น 3 รูปแบบ ได้แก่

      รูปแบบแรก คือการจัดทำมาตรฐานคุณสมบัติของผู้ประกอบวิชาชีพขึ้นมา อย่างชัดเจน ซึ่งมักจะเป็นวิชาชีพที่มีทักษะชั้นสูงในการประกอบวิชาชีพ โดย 5 วิชาชีพแรก ได้แก่ วิศวกร สถาปนิก พยาบาล หมอ และหมอฟันที่ได้มีการจัดทำ MRA ไปแล้ว นั้น กากำหนดคุณสมบัติจะลงในรายละเอียด เรื่องวุฒิการศึกษา การมีใบอนุญาตภายในประเทศประเทศของตน จำนวนปีและประเภทของประสบการณ์ทำงานภายหลังการจบการศึกษา การศึกษาต่อเนื่อง และเรื่องจริยธรรม โดยในอนาคตหากนักวิชาชีพที่สามารถทำตนเองให้มีคุณสมบัติครบถ้วนตาม MRA ก็สามารถเดินทางไปขอใบรับรองในสภาวิชาชีพของประเทศเพื่อนบ้าน เพื่อทำงานได้ แน่นอนว่าในอนาคตอาชีพในลักษณะที่มีแนวทางการปฏิบัติงานชัดเจนและเป็น วิชาชีพชั้นสูงก็จะมีการจัดทำ MRA ในลักษณะนี้มากยิ่งขึ้นไม่ว่าจะเป็น เภสัชกร นักกำหนดอาหาร นักกายภาพบำบัด

      รูปแบบที่สอง จะเป็นกรอบข้อตกลงของวิชาชีพนักสำรวจ และนักบัญชี เนื่องจากแต่ละประเทศอาเซียนมีรูปแบบการศึกษาและวิธีการปฏิบัติงานที่มีข้อ กำหนดที่แตกต่างกัน ดังนั้นอาเซียนจึงกำหนดเป็นเพียงกรอบข้อตกลงกว้างๆ (MRA FRAMEWORK) ว่านักสำรวจ นักบัญชีที่จะสามารถทำงานระหว่างคู่ประเทศหนึ่งๆ ของอาเซียนได้ต้องมีคุณสมบัติในประเด็นใดบ้าง ส่วนในรายละเอียดเรื่อง จำนวนปี เรื่องระดับการศึกษา ให้แต่ละคู่ประเทศในอาเซียนไปตกลงกันเอง โดยในอนาคตวิชาชีพที่น่าจะมีการกำหนดกรอบ MRA FRAMEWORK เช่นนี้ก็คือ นักกฎหมาย และสำหรับบริการการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นวิชาชีพล่าสุดที่มีการจัดทำ MRA เราพบว่า มีตำแหน่งงานที่เกี่ยวข้องกับบริการท่องเที่ยวอยู่ถึง 32 ตำแหน่งงานภายใน MRA ที่บังคับใช้ไปแล้ว โดยมีตั้งแต่ระดับล่างสุด เช่น พนักงานเสิร์ฟอาหาร ไปจนถึงระดับบน เช่น ผู้จัดการโรงแรมด้านการต้อนรับและดูแลลูกค้า ดังนั้น MRA เรื่องการท่องเที่ยวจึงมีลักษณะเป็นคุณสมบัติของผู้ที่จะมาขออนุญาตออกใบ รับรองการทำงานแบบ COMPETENCY BASE นั่นคือจะกำหนดคุณสมบัติเป็นตำแหน่งงานย่อยๆ ว่า คนที่จะมาขอทำงานในตำแหน่งงานนี้ ต้องมีความสามารถทำอะไรได้บ้าง ไม่ได้มีการกำหนดในลักษณะของ วุฒิการศึกษา หรือใบอนุญาตการทำงานในประเทศเช่นเดียวกับอีก 7 วิชาชีพข้างต้น โดยในอนาคตนักวิชาชีพที่ลักษณะกึ่งฝีมือ หรือ SEMI-SKILLED LABOUR ไม่ว่าจะเป็นช่างประปา ช่างไฟฟ้า ช่างคุมงานก่อสร้าง (โฟร์แมน) ก็มีแนวโน้มที่จะมีการจัดทำ MRA ในลักษณะนี้บริการการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นวิชาชีพล่าสุดที่มีการจัดทำ MRA พบว่า มีตำแหน่งงานที่เกี่ยวข้องกับบริการท่องเที่ยวอยู่ถึง 32 ตำแหน่งงาน

ที่มา :  อาจารย์ ดร.ปิติ ศรีแสงนาม รองผู้อำนวยการฝ่ายวิชาการศูนย์อาเซียนศึกษาแห่งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

อ่านต่อ: http://www.thai-aec.com/802#ixzz2uGDyl6xI

ตึกแถวให้เช่า พักอาศัยและ ทำธุรกิจได้

ตึกแถวให้เช่า ต.ท่าโพธิ์ อ.เมืองพิษณุโลก

สถานที่ตั้ง    227/191 โครงการน้ำเพชร 4  หมู่ 7 ตำบลท่าโพธิ์ อำเภอเมืองพิษณุโลก พิษณุโลก                              65000 ตำบลท่าโพธิ์ อำเภอเมืองพิษณุโลก จังหวัดพิษณุโลก ประเภท         ตึกแถวพร้อมเฟอร์นิเจอร์ ขนาด            4 ชั้น  ชั้นล่างทำธุรกิจได้ ชั้นบนเป็นหอพัก 6 ห้อง ราคา             ค่าเช่าห้องพักเริ่มต้นที่ 2,500 บาท รายละเอียด  ตึกแถวให้เช่า ใกล้ มหาวิทยาลัยนเรศวร                        ขนาดห้องกว้าง 4 x 7.5 เมตร เฟอร์นิเจอร์ครบ พร้อมเครื่องปรับอากาศ ,ตู้เย็น,                        เครื่องทำน้ำอุ่น ,เคเบิ้ลทีวี มีรปภ.,.ลานจอดรถ,เครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ                        ราคาไม่แพง เพียง 4500-6000 บาท/เดือน                        INTERNET WIFI เพิ่ม 200 บาท/เดือน ชื่อผู้ประกาศ        คุณเมย์  เบอร์โทรศัพท์      O82-072-2613อีเมล์                       visitphitsanulok@gmail.com รายละเอียด For Sale / ขาย อาคารพาณิชย์ อยู่ในโครงการทันสมัย บนถนนริมคลองชลประทาน  ด้านหลังมหาวิทยาลัย นเรศวร มีนศ พักบ้างพอสมควร เป็นตึก 3 ชั้น รวม ชั้นดาษฟ้ามีห้องพักทั้งหมด 6 ห้อง ทำเลโอเค ไม่วุ่นวายมาก คนที่พักส่วนใหญ่เป็นนศ. ป. ตรี ป.โท ป. เอก คนทำงาน ไม่มีเด็ก ๆ ที่จอดรถก็โอเค ชั้นล่าง สามารถให้เช่าทำร้านอาหาร หรือออฟฟิศได้ มี อินเทอร์เน็ต Wifi เนื้อที่ 26 ตารางวา ข้อดี 1. ขายไม่แพง (เจ้าของมีพร็อพเพอตี้เยอะ บริหารไม่ได้) 2. ทำเลดี เงียบ 3. มีผู้เช่าแล้ว 80% 4. ในโครงการมีFacility  ครบถ้วน มีร้านซักรีด บริการสอนภาษา งานแปล ร้านเสริมสวย ใกล้ ๆ ร้านอาหาร นั่งเล่น และร้านอาหารเพลิน โอกาสด้านการลงทุน 1. ในปี 2015 ถ้าAEC มาถึง พิษณุโลก เป็น ฮับ ซึ่งถือว่าเป็น สี่แยกอินโดจีนมีโอกาสที่จะ มีผู้เช่าเต็ม และเนื่องจากพิษณุโลกเป็นเมืองศูนย์กลางการศีกษา ซึ่งจะมีโครงการ แลกเปลี่ยนเด็ก นศ. เขมร ลาว พม่าตอนนี้ก็เริ่มมีนศ. ต่างชาติอยู่ประปราย ดูรูปที่นี่ค่ะsee more pho here ส่งอีเมล์ขอข้อมูลและวีดีโอเพิ่มเติมได้ที่ visitphitsanulok@gmail.com หรือ โทร: 082-072-2613