ระบบภาษีทรัพย์สิน และการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญา

ถ้าเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ณ สิ้นปี พ.ศ.2558 และไทยยังไม่มีการพัฒนาระบบภาษีทรัพย์สิน และการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญา

ไทยจะไม่เพียงตามไม่ทันชาติอื่น แต่จะถึงขั้นตกเป็นเบี้ยล่างแก่ประเทศอื่นในประชาคมอาเซียนเลยทีเดียว วันนี้จึงขอเขียนเตือนไว้ล่วงหน้า

ในระหว่างวันที่ 24-27 เมษายน ผมจะไปนำเสนอเกี่ยวกับเรื่องระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอาเซียนในงานประชุมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งอาเซียน ณ นครนาชัง เวียดนาม และในช่วงวันที่ 1-7 พฤษภาคม ผมจะไปประชุมเรื่องมาตรฐานการประเมินค่าทรัพย์สินโลกซึ่งจัดโดยมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งภาคพื้นอเมริกา ณ นครโตรอนโต ผมได้รวบรวมข้อมูลหลายประการที่จะเป็นประโยชน์ต่อการพัฒนาระบบทรัพย์สินของไทยให้ก้าวทันและไม่เสียเปรียบชาติในอาเซียน

ในประเทศอาเซียน 10 ประเทศ มีเพียงไทย เมียนมาร์และบรูไนที่ยังไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือ Property Tax สำหรับบรูไนก็ "ช่างหัวมัน" เพราะเป็นประเทศเล็กๆ ที่รัฐบาลเอาใจประชาชนจนแทบไม่ต้องเสียภาษี ผลิตประชากรยังได้เงินค่าเลี้ยงดูและค่าสนับสนุนการมีบ้านอีกต่างหาก ทั้งนี้เพราะประเทศนี้ร่ำรวยทรัพยากรแก๊สและน้ำมัน และมีขนาดเล็กเพียง 3 เท่าของกรุงเทพมหานคร แต่มีประชากรเพียง 400,000 คนเท่านั้น กรณีนี้คงถือเป็นข้อยกเว้นไป ส่วนเมียนมาร์ก็เป็นประเทศที่ "ด้อยพัฒนา" กว่าเรา คงเทียบกับเราไม่ได้อยู่แล้ว

แต่ท่านเชื่อหรือไม่ ลาว เขมร และเวียดนามที่เคยล้าหลังกว่าไทย กลับมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว อย่างเวียดนามที่ผู้เขียนเคยไปเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลังของเขาอยู่หลายครา ในเรื่องการจัดทำแผนการพัฒนา (Roadmap) ระบบประเมินค่าทรัพย์สิน หรือกัมพูชาและลาวที่ผมเคยไปบรรยายเป็นระยะๆ ก็กลับมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ก้าวหน้ากว่าไทยแล้ว แต่ของไทยยังคง "ต้วมเตี้ยม" กันอยู่ ไม่ไปไหนกันเสียที

ยิ่งอินโดนีเซียที่ผมเคยไปสอนการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเวนคืนให้กับกระทรวงการคลังของเขาหลายๆ เมือง และฟิลิปปินส์ที่ผมไปสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง ต่างก็มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกันแล้ว และนับเป็นความก้าวหน้าเป็นอย่างยิ่ง ส่วนสิงคโปร์และมาเลเซียคงไม่ต้องพูดถึง เขาก้าวหน้าไปกว่าประเทศไทยนานแล้วในเรื่องระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

เราก็ทราบดีว่า เมื่อมีการเปิดประชาคมอาเซียน ก็จะทำให้มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในหมู่นักลงทุนข้ามชาติกันมากขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นการตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของแรงงานมีฝีมือ ส่วนหนึ่งก็เป็นการเปิดสำนักงานของบริษัทในภูมิภาค และอีกส่วนหนึ่งก็เป็นการลงทุนของนักลงทุนทั่วไป ดังนั้น กิจกรรมทางซื้อขายแลกเปลี่ยนที่ดินก็จะมีมากขึ้น

แต่ไทยเราไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามแบบมาตรฐานสากล ย่อมส่งผลร้ายคือ ทำให้คนไม่กล้ามาลงทุนในประเทศไทย เป็นการตัดโอกาสแห่งความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทยของเราเอง นักลงทุนก็อาจไปลงทุนในประเทศอื่นแทน เป็นการ "เตะหมูเข้าปากหมา" ไปเสีย แทนที่จะมาลงทุนกันมากมาย ก็กลับไปที่อื่นเสีย

การไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็เท่ากับเรายกแผ่นดินไทยให้ต่างชาติฟรีๆ อย่างเราไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศตะวันตก เขาเปิดโอกาสให้เราซื้อได้ตามใจชอบ แต่ว่าแต่ละปี จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประมาณ 1-3% หรือเฉลี่ยราว 2% มาบำรุงท้องที่ เช่น บ้านหลังหนึ่งในสหรัฐอเมริกา มีราคา 10 ล้านบาท แต่ละปีต้องเสียภาษีประมาณ 200,000 บาท หากไม่เสีย ก็ต้องถูกยึดบ้านมาขายทอดตลาดเพื่อเสียภาษี เจ้าของจะมาอ้างว่าจนไม่ได้ เพราะยังมีบ้านเป็นสมบัติอยู่ จะถือครองไว้เป็น "จระเข้ขวางคลอง" แห่งความเจริญย่อมไม่ได้

อีกระบบหนึ่งที่ประเทศไทยไม่เคยมีก็คือการคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญา การมีการคุ้มครองเงินดาวน์นี้ จะทำให้ผู้ซื้อบ้านมั่นใจว่าจะไม่ถูกบริษัทพัฒนาที่ดินโกงหรือเชิดเงินดาวน์หนีไป ไม่ใช่ซื้อบ้านแล้วได้แต่เสาบ้าน หรือได้แต่สัญญาซื้อขายห้องชุด แต่ตัวอาคารไม่ได้สร้าง หากไม่มีการใช้ระบบคุ้มครองเงินดาวน์ ผู้ซื้อโดยเฉพาะนักลงทุนจากประเทศเพื่อนบ้านของเรา ไม่กล้ามาซื้อทรัพย์สิน ในทำนองเดียวกัน ก็อาจไปซื้อที่ประเทศอื่นที่มีระบบคุ้มครองผู้บริโภคที่ดีกว่า ก็เท่ากับไทยจะเสียประโยชน์อีกกรณีหนึ่ง ในประเทศสิงคโปร์ มาเลเซีย หรือแม้แต่ประเทศที่ด้อยกว่าเราก็มีระบบคุ้มครองเงินดาวน์ใช้แล้ว

อันที่จริงไทยเราก็มีกฎหมายนี้อยู่ แต่เป็นกฎหมายที่เป็นแบบอาสาสมัคร คือต้องทั้งสองฝ่ายตกลงร่วมกัน เช่น บริษัทพัฒนาที่ดิน กับคนซื้อบ้าน ถ้าตกลงร่วมกันก็จะสามารถทำสัญญาคุ้มครองเงินดาวน์กันได้ แต่ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ยินดี ก็เป็นอันตกไป ในทางปฏิบัติสำหรับประเทศไทยก็คือ บริษัทพัฒนาที่ดินโดยเฉพาะรายใหญ่ๆ ไม่ยินดีที่จะทำตามกฎหมายนี้ เพราะถือว่าตนเองมี "แบรนด์" ที่น่าเชื่อถือ คงไม่โกงผู้บริโภคแน่ (แต่ก็ไม่มีอะไรที่แน่นอน)

เมื่อรายใหญ่ไม่ทำ ผู้ซื้อบ้านก็ต้องเลือกแล้วว่าจะซื้อบ้านกับรายใหญ่หรือจะไปเลือกซื้อกับรายเล็กที่ยินดีทำการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อบ้าน แต่ในเมื่อรายใหญ่ไม่ได้ทำ รายย่อยก็ไม่ทำบ้างเช่นกัน เพราะถ้าทำการคุ้มครอง ก็คล้ายกับการซื้อประกัน ต้องเบี้ยประกัน ทำให้ต้นทุนสูงขึ้นนิดหน่อย ทำให้รายเล็กที่มักสู้รายใหญ่ไม่ค่อยได้อยู่แล้ว เสียเปรียบรายใหญ่เข้าไปอีก ตกลงจึง (แทบ) ไม่มีใครในวงการอสังหาริมทรัพย์ในระบบคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญาเลย

การที่ไทยไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่มีการบังคับใช้การคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญา (แทนการปล่อยตามอาสาสมัคร) ก็จะทำให้ไทยสูญเสียประโยชน์ต่อประเทศเพื่อนบ้าน คนมาซื้อทรัพย์สินน้อยลง แต่ก็ยังมีนักลงทุนอีกกลุ่มหนึ่งที่ไม่หวั่นไหว มาตั้งบริษัท "นอมินี" ซื้อขายแทนการเช่าระยะยาว ธุรกรรมประเภทนี้ กลายเป็นช่องทางการทุจริตของภาครัฐต่อภาคเอกชน ซึ่งเป็นปัญหาร่วมสมัยที่เราอยากจะแก้ แต่แก้ไขกันไม่ได้เสียที

อย่างไรก็ตาม การนึกถึงการจะแก้กฎหมายในประเทศไทยของเรานั้น ก็เสมือนการ "เข็นครกขึ้นภูเขา" เพราะลำบากเหลือเกิน ต่างจากในสิงคโปร์ หรือแม้แต่ในเวียดนาม เขมร ลาวที่กฎหมายแก้ไขกันอย่างรวดเร็วทันใจ จนบางครั้งเจ้าหน้าที่ยังตามแทบไม่ทัน อย่าลืมภาษิตกฎหมายที่ว่า "ความยุติธรรมที่ล่าช้าคือความอยุติธรรม" ถ้าเราไม่ทำกฎหมายให้มีมาตรฐาน ก็เท่ากับเราปล่อยปละละเลย

การไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ควบไปกับภาษีมรดก การคุ้มครองเงินดาวน์ ก็เท่ากับไทยเราไม่สนใจต่อการคุ้มครองผู้บริโภค คุ้มครองสังคมโดยรวม แต่มุ่งเอื้อประโยชน์ต่ออภิสิทธิ์ชนกลุ่มน้อยที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์อยู่มากมาย และกลายเป็นการรักษาหม้อข้าวของพวกกินสินบาทคาดสินบน ปล่อยปละปัญหาการทุจริตและประพฤติมิชอบให้อยู่คู่ประเทศชาติไปเสียอีก

จึงถึงเวลาที่ไทยจะต้องปฏิวัติหรือปฏิรูป ให้มีระบบภาษีที่เป็นสากล และระบบการคุ้มครองผู้บริโภคที่ได้มาตรฐาน เพื่อเกียรติ ศักดิ์ศรีและผลประโยชน์ของประเทศไทย